İnşaat Arsası ve Parselasyon

İnşaat Arazisi

Bir arazi satın almak veya inşa etmek istiyorsanız, önceden bu arazinin ne ölçüde yapılandırılabileceğini ve nasıl kullanılabileceğini, örneğin konut amaçlı mı yoksa ticari amaçlı mı kullanımın mümkün olduğunu belirlemeniz gerekmektedir.

Arazinizin bulunduğu şehir veya belediye yönetimi ya da yetkili yapı denetim otoritesi, arazinizin imar planı (§ 30 BauGB), yerleşim alanı (§ 34 BauGB) veya dış alan (§ 35 BauGB) kapsamında olup olmadığı konusunda sizi bilgilendirebilir.

İmar planı kapsamındaki ve bir yerleşim bölgesindeki araziler için genelde inşaat hakkı verilmişken, dış alanlardaki araziler - birkaç istisna dışında - yapılandırmadan muaf tutulmalıdır.

Araziniz belediyenin imar planında yer alıyorsa, şehir/belediye, araziyi fiili yapılandırmadan önce yollar ve altyapı tesislerine bağlamalıdır. Bu altyapı, yolların, sokakların, meydanların, park alanlarının, gürültü bariyerlerinin veya gürültü duvarlarının ve benzerlerinin inşasını ifade eder.

Bunun yanı sıra, kamu su temini ve atık su tesislerinin yapımı ve bakımı da buna dahildir.

Arazi Değeri

Arazi piyasası ve emlak değerleri ile değerleme için gerekli veriler hakkında bilgiye şu internet sitesinden ulaşabilirsiniz: Oberberg Bölgesi Taşınmaz Değerleme Komitesi

İmar Planı

Şehir veya belediye, kentsel düzenleme için gerekli gördüğü durumlarda bir imar planı hazırlar ve kabul eder. Böylece gelecekteki yapılaşma için şu konuları düzenleyebilir:

• izin verilen veya izin verilmeyen işletme türleri

• kat sayıları veya maksimum bina yükseklikleri (metre cinsinden)

• binanın arazi üzerindeki konumuna ilişkin yapı sınırları

• arazi üzerindeki garajların yerleşim alanları

• çatı şekilleri veya cephe tasarımı için renkler ve malzemeler

Yapı projeniz, yalnızca imar planında belirtilen düzenlemelere tamamen uyduğu takdirde izin verilir.

İmar planlarının hazırlanması veya değiştirilmesi için de vatandaşların katılımını içeren belirlenmiş bir prosedür bulunmaktadır. Plan taslağı, belirli bir süre için şehir veya belediyede incelemeye sunulur. Taslakla ilgili önerileriniz varsa, bunları sürece dahil edebilirsiniz. Belediye meclisi daha sonra, vatandaşların ve ilgili kurumların önerilerine ne ölçüde uyulacağını kararlaştırır.

Prosedür, yönetmelik kararının alınmasıyla sona erer. Daha sonra imar planı yürürlükteki yasa haline gelir.

İç Alan

Bir yapı projesi, bir şehir veya belediye tarafından imar planı hazırlanmamış, bitişik olarak yapılaşmış bir yerleşim bölgesi içinde yer alıyorsa, bu durum sözde iç alan olarak adlandırılır. Yapılaşma olanakları, Yapı Kanunu'nun (BauGB) 34. maddesinde düzenlenmiştir.

Her yapılaşmış yerleşim bölgesi, BauGB'nin 34. maddesi anlamında bir iç alan değildir. Oberbergischer Kreis'teki birçok köy ve küçük yerleşim yerleri, dış alan olarak kabul edilen dağınık yerleşimlerdir.

İç alanda, çevrede mevcut olanlar yapı projenizin sınırlarını belirler. Yapı projesi, kullanım türü ve yoğunluğu ile arazi üzerindeki konum bakımından çevreye uyum sağladığı takdirde izin verilir.

Örnekler

• Eğer çevrede iki katlı binalar varsa, siz de iki katlı bir bina yapabilirsiniz.

• Eğer çevrede konut binaları varsa, siz de bir konut binası inşa edebilirsiniz.

• Eğer ön bahçeler 3 ila 5 metre genişliğindeyse, evinizi de caddeye 3 ila 5 metre mesafede inşa edebilirsiniz.

Çevredeki yapılaşmadan kaynaklanan sınırları açık bir şekilde belirlemek her zaman kolay değildir. Bu konuda size danışmanlık yapmaktan memnuniyet duyacak olan ilgili kişilere zamanında başvurun.

Dış Alan

Bir arazi, bir imar planının yürürlük alanında veya iç alan içinde yer aldığında temel bir yapı hakkı sağlarken, dış alanlarda genel bir yapı yasağı bulunmaktadır.

Dış alanlarda korunmaya değer serbest alan, öncelikle doğa ve peyzajın korunmasını amaçlar. Bu nedenle, bir binanın yapılaşması veya kullanım değişikliği yalnızca sınırlı özel durumlarda mümkündür.

Dış alanlarda yalnızca zorunlu olarak belirli bir yere bağlı olan projeler gerçekleştirilebilir, örneğin taş ocağı işletmeleri için binalar veya tarım ve ormancılık işletmeleri için binalar. Konut amaçlı, eğlence veya ticari kullanım için diğer projeler dış alanlarda onaylanmaz.

Daha önce yasal olarak inşa edilmiş konut binaları veya ticari işletmeler için burada bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu binalar belirli koşullar altında dikkatli bir şekilde genişletilebilir.

Eğer bu türde mevcut koruma altında olan bir binayı değiştirmek veya yenilemek istiyorsanız, mimarınızdan ve ilgili kişilerden şartlar hakkında bilgi alınız. Bu tür durumlarda, yapı ön başvurusu ile projenizin temel onaylanabilirliğini bağlayıcı bir şekilde kontrol ettirmeniz tavsiye edilir.

Arazi Bölünmesi

İnşaat arazinizi bir veya birden fazla arazi parçasından ayırmak istiyorsanız, bir bölme ölçümü yapılması gereklidir. Bu ölçüm sonuçlarının taşınmaz kadastrona işlenmesinden sonra, tapu sicilinde mülkiyet devri mümkün olur.

Arazi zaten yapılandırılmışsa, arazi bölünmesi için bir bölme izni almanız gerekmektedir.

Bölme İzni

Eğer yapılandırılmış bir araziyi bölmek istiyorsanız, bunun için yapı denetiminden bir izin almanız gereklidir. Bu izni, bölme işlemi sonucunda Kuzey Ren-Vestfalya (BauO NRW) Eyaleti İnşaat Yönetmeliği veya ek düzenlemelere aykırı durumlar oluşturulmaması durumunda alabilirsiniz. Örneğin, gerekli mesafe alanlarına uyulması gerekmektedir.

Bölme izni başvurusu için aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Arazi bölme izni verilmesi için başvuru formu

• Kamu tarafından atanmış bir ölçüm mühendisinin veya Coğrafi Bilgi ve Taşınmaz Kadastro Dairesi'nin resmi konum planı