Земельный участок и разделение участка

Земельный участок

Если вы хотите приобрести или застроить участок, вам следует предварительно выяснить, можно ли его застраивать и в каком объеме, а также как его можно использовать, например, разрешено ли там жилое или коммерческое использование.

Городская или муниципальная администрация, на территории которой находится ваш участок, или компетентный строительный надзор могут предоставить вам информацию о том, находится ли ваш участок в плане застройки (§ 30 BauGB), во внутренней зоне (§ 34 BauGB) или во внешней зоне (§ 35 BauGB).

В то время как в пределах действия плана застройки и в пределах населенного пункта для находящихся там участков, как правило, существует право на застройку, участки во внешней зоне - за редкими исключениями - должны оставаться свободными от застройки.

Если ваш участок находится в плане застройки коммуны, город/муниципалитет должен подключить его к дорогам и инженерным коммуникациям перед фактической застройкой. Под таким подключением понимается создание дорог, тропинок, площадей, парковочных мест, шумозащитных стен или валов и тому подобного.

Кроме того, сюда относятся создание и содержание общественных систем водоснабжения и водоотведения.

Стоимость участка

Информацию о рынке земли и стоимости недвижимости, а также необходимые данные для оценки стоимости вы найдете на сайте: Экспертная комиссия по оценке земельных участков в районе Оберберг.

Генеральный план застройки

Город или муниципалитет принимает генеральный план застройки, если и поскольку это необходимо для обеспечения градостроительного порядка. Таким образом, он может регулировать, например, следующие аспекты будущей застройки:

• допустимые или недопустимые виды коммерческих предприятий

• количество этажей или максимальную высоту зданий в метрах

• строительные границы для расположения здания на участке

• местоположение гаражей на участке

• формы крыш или цвета и материалы для оформления фасадов

Ваш строительный проект допустим только в том случае, если он полностью соответствует положениям генерального плана застройки.

Также для составления или изменения генеральных планов застройки существует установленная процедура, в которой участвуют граждане. Проект плана выставляется на обозрение в городе или муниципалитете на определённый период времени. Если у вас есть предложения по проекту, вы можете внести их в процесс. Позже совет решает, в какой степени учесть предложения граждан и специализированных ведомств.

Процедура завершается решением о принятии устава. После этого генеральный план застройки становится действующим правом.

Внутренняя зона

Если строительный проект находится в пределах застроенной части населённого пункта, для которой город или муниципалитет не составили генеральный план застройки, это называется так называемой внутренней зоной. Возможности застройки регулируются § 34 Закона о градостроительстве (BauGB).

Не каждая застроенная часть населённого пункта является внутренней зоной в смысле § 34 BauGB. Многие из существующих в районе Обербергских гор хуторов и деревень представляют собой разрозненные поселения, которые относятся к внешней зоне.

Во внутренней зоне границы вашего строительного проекта определяются окружающей застройкой. Проект допустим, если он по характеру и масштабу использования, а также по расположению здания на участке вписывается в окружающую застройку.

Примеры

• Если там стоят двухэтажные здания, вы тоже можете построить двухэтажное здание.

• Если там находятся жилые дома, вы также можете построить жилой дом.

• Если передние дворы имеют ширину от 3 до 5 метров, ваш дом также может быть построен на расстоянии от 3 до 5 метров от улицы.

Не всегда легко чётко определить рамки, которые задаются окружающей застройкой. Обратитесь заранее к вашим контактным лицам, которые с удовольствием проконсультируют вас по этому вопросу.

Внешняя зона

​​Расположение участка в пределах действия генерального плана застройки или во внутренней зоне предоставляет, как правило, право на застройку, тогда как во внешней зоне действует общее запрет на строительство.

Охраняемое свободное пространство во внешней зоне предназначено преимущественно для сохранения природы и ландшафта. Поэтому застройка или изменение использования здания возможны только в строго ограниченных исключительных случаях.

Во внешней зоне могут быть реализованы только проекты, которые обязательно привязаны к местности, например, здания для карьеров, а также для сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий. Прочие проекты, такие как жилые здания, объекты для отдыха или коммерческого использования, не могут быть одобрены во внешней зоне.

Исключения существуют для ранее законно построенных жилых зданий или коммерческих предприятий, которые при определённых условиях могут быть осторожно расширены.

Если вы хотите изменить или обновить такое охраняемое здание, обратитесь к вашему архитектору и вашим контактным лицам, чтобы получить информацию о необходимых условиях. В таких случаях рекомендуется подать строительный запрос для получения обязательного предварительного заключения о допустимости вашего проекта.

Раздел земельного участка

Если вы хотите выделить свой участок из одного или нескольких участков, требуется проведение разделительной съемки. Только после включения этих данных в земельный кадастр возможен переход права собственности в земельной книге.

Если участок уже застроен, для разделения участка требуется разрешение на разделение.

Разрешение на разделение

Если вы хотите разделить застроенный участок, вам необходимо получить разрешение строительного надзора. Это разрешение выдается, если разделение не создает условий, противоречащих предписаниям строительного кодекса земли Северный Рейн-Вестфалия (BauO NRW) или дополнительным предписаниям. Например, должны быть соблюдены требуемые минимальные расстояния.

Для подачи заявки на получение разрешения на разделение участка требуются следующие документы:

• Заявление на выдачу разрешения на разделение земельного участка

• Официальный план расположения, выполненный государственным инженером-геодезистом или управлением геоинформации и земельного кадастра