قطعة الأرض للبناء وتقسيم الأراضي

قطعة أرض للبناء

إذا كنت ترغب في شراء قطعة أرض أو بنائها، يجب أن تحدد مسبقًا ما إذا كان يمكن بناؤها وإلى أي مدى، وكيف يمكن استخدامها، على سبيل المثال، ما إذا كان يُسمح باستخدامها للسكن أو للأغراض التجارية.

يمكن للإدارة البلدية أو المحلية التي تقع قطعة الأرض الخاصة بك ضمن حدودها، أو الجهة المسؤولة عن الإشراف على البناء، أن تزودك بمعلومات حول ما إذا كانت قطعة الأرض الخاصة بك تقع ضمن خطة البناء (§ 30 BauGB)، داخل المنطقة الداخلية (§ 34 BauGB)، أو في المنطقة الخارجية (§ 35 BauGB).

بينما يتم منح حقوق البناء بشكل عام للقطع الواقعة في نطاق خطة البناء وداخل المناطق السكنية، يجب إبقاء القطع الواقعة في المناطق الخارجية خالية من البناء - باستثناء بعض الحالات الاستثنائية القليلة.

إذا كانت قطعة الأرض الخاصة بك تقع ضمن خطة البناء للبلدية، فيجب أن تقوم المدينة/البلدية بربطها بالطرق ومرافق الخدمات قبل البناء الفعلي. يُقصد بالتطوير إنشاء الطرق، الممرات، الساحات، مناطق وقوف السيارات، حواجز الضوضاء أو التلال العازلة للصوت وما إلى ذلك.

بالإضافة إلى ذلك، يشمل ذلك إنشاء وصيانة مرافق إمدادات المياه العامة ومرافق الصرف الصحي.

قيمة العقار

يمكن العثور على معلومات حول سوق العقارات والقيم العقارية بالإضافة إلى البيانات المطلوبة لتحديد القيمة على موقع الإنترنت: لجنة الخبراء لتقييم العقارات في منطقة أوبربيرجيشر كرايس

المخطط الهيكلي

​​تُقِرُّ المدينة أو البلدية مخططًا هيكليًا عندما ترى أنه ضروري لتنظيم التنمية الحضرية. وبهذا يمكنها تحديد القواعد المستقبلية للبناء، مثلًا:

• أنواع الأنشطة التجارية المسموح بها أو غير المسموح بها

• عدد الطوابق أو الحد الأقصى لارتفاع المباني بالأمتار

• حدود البناء لموقع المبنى على الأرض

• موقع المرائب على الأرض

• أشكال الأسطح أو الألوان والمواد لتصميم الواجهات

لا يُسمح بمشروع البناء الخاص بك إلا إذا كان يتوافق تمامًا مع التحديدات الواردة في المخطط الهيكلي.

يوجد أيضًا إجراءات محددة لإعداد أو تعديل المخططات الهيكلية يتم فيها إشراك المواطنين. يتم عرض مسودة الخطة في المدينة أو البلدية لفترة زمنية محددة للاطلاع. إذا كانت لديك اقتراحات بشأن المسودة، يمكنك تقديمها في العملية. يقرر المجلس لاحقًا إلى أي مدى يتم أخذ اقتراحات المواطنين والهيئات المختصة بعين الاعتبار.

تنتهي العملية بقرار المصادقة، وبعد ذلك يصبح المخطط الهيكلي قانونًا نافذًا.

المنطقة الداخلية

​​إذا كان مشروع البناء يقع داخل منطقة مأهولة متصلة ولم تقم المدينة أو البلدية بإعداد مخطط هيكلي لها، فإن هذا يُعرف باسم المنطقة الداخلية. يتم تنظيم إمكانيات البناء في المادة § 34 من قانون البناء (BauGB).

ليس كل منطقة مأهولة تُعتبر منطقة داخلية بموجب المادة § 34 من قانون البناء. العديد من القرى الصغيرة والمناطق الريفية في منطقة أوبربيرغيش تُعتبر مستوطنات متناثرة تنتمي إلى المنطقة الخارجية.

في المنطقة الداخلية، تُحدد الحدود لمشروع البناء الخاص بك بناءً على ما هو موجود في البيئة المحيطة. يُسمح بالبناء إذا كان يتناسب من حيث النوع والمقياس والاستخدام والبناء مع البيئة المحيطة.

أمثلة

• إذا كانت المباني الموجودة مكونة من طابقين، يمكنك أيضًا بناء مبنى مكون من طابقين.

• إذا كانت هناك مباني سكنية، يمكنك أيضًا بناء منزل سكني.

• إذا كانت الحدائق الأمامية بعرض 3 إلى 5 أمتار، يمكن أيضًا بناء منزلك على بعد 3 إلى 5 أمتار من الطريق.

ليس من السهل دائمًا تحديد الإطار الناتج عن البناء المحيط بشكل واضح. يُفضل التواصل مبكرًا مع المسؤولين الذين سيكونون سعداء بمساعدتك في هذا الأمر.

المنطقة الخارجية

​​إذا كانت موقع الأرض يقع ضمن نطاق المخطط الهيكلي أو المنطقة الداخلية فإنه يتمتع بحق بناء أساسي، أما في المنطقة الخارجية فهناك حظر عام للبناء.

تهدف المنطقة الخارجية بالأساس للحفاظ على الطبيعة والمناظر الطبيعية. لذلك، فإن البناء أو تغيير استخدام المبنى ممكن فقط في حالات استثنائية محدودة.

يمكن تحقيق المشاريع التي لها ارتباط مكاني ضروري فقط في المنطقة الخارجية، مثل المباني الخاصة بمصانع المحاجر أو المزارع والغابات. أما المشاريع الأخرى المتعلقة بالأغراض السكنية أو الترفيهية أو الاستخدام التجاري فلا يمكن الموافقة عليها في المنطقة الخارجية.

هناك استثناءات للمباني السكنية أو التجارية التي تم إنشاؤها قانونيًا في الماضي، حيث يمكن توسيعها بحذر ضمن شروط معينة.

إذا كنت ترغب في تغيير أو تجديد مبنى يتمتع بحماية قانونية، يُفضل استشارة المهندس المعماري والمسؤولين المختصين للحصول على معلومات حول الشروط اللازمة. في مثل هذه الحالات، يُوصى بتقديم طلب استفسار بناء للتحقق من إمكانية الموافقة على المشروع الخاص بك بشكل رسمي.

تقسيم العقار

إذا كنت ترغب في فصل قطعة الأرض الخاصة بك من قطعة أو عدة قطع أراضٍ، فستحتاج إلى إجراء قياس تقسيم. لا يمكن نقل الملكية في السجل العقاري إلا بعد إدخال هذه النتائج في السجل العقاري.

إذا كانت القطعة مبنية بالفعل، فستحتاج إلى تصريح تقسيم للعقار.

تصريح التقسيم

إذا كنت ترغب في تقسيم قطعة أرض مبنية، فستحتاج إلى تصريح من الجهة المسؤولة عن الإشراف على البناء. يتم منح هذا التصريح إذا لم يُنشأ من خلال التقسيم ظروف تخالف لوائح قانون البناء لولاية شمال الراين وستفاليا (BauO NRW) أو اللوائح التكميلية. على سبيل المثال، يجب الالتزام بالمساحات الفاصلة المطلوبة.

المستندات التالية مطلوبة لتقديم طلب تصريح تقسيم:

• طلب للحصول على تصريح تقسيم العقار

• خريطة موقع رسمية من مهندس مساح معتمد أو من مكتب المعلومات الجغرافية والسجل العقاري