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Droit de l'urbanisme
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Où puis-je construire ? Que puis-je construire ? Ces questions relatives au droit de l'aménagement du territoire sont essentiellement réglementées par le Code de l'urbanisme (BauGB).
Une ville ou une commune peut orienter les activités de construction par une planification urbaine. Pour ce faire, elle dispose du plan d'utilisation des sols (plan directeur prévisionnel) et du plan d'urbanisme (plan directeur contraignant).
Plan d'utilisation des sols
Le plan d'utilisation des sols couvre l'ensemble du territoire communal et montre comment la ville ou la commune souhaite utiliser les surfaces de son territoire à l'avenir. Les surfaces sont attribuées à diverses possibilités d'utilisation, comme par exemple l'habitat, l'utilisation commerciale, le trafic, la détente ou le paysage.
Le plan d'utilisation des sols ne détermine pas encore si les surfaces seront effectivement utilisées pour les besoins indiqués. Cela n'est décidé qu'à travers un plan de construction basé sur celui-ci. Par conséquent, le plan d'utilisation des sols ne donne pas encore à un propriétaire le droit légal de réaliser l'utilisation représentée pour son terrain.
La mise en place d'un plan d'utilisation des sols suit une procédure réglementée dans laquelle les citoyens et les citoyennes sont également impliqués.
Le plan d'utilisation des sols prépare un plan de construction.
Plan local d'urbanisme
La ville ou la commune adopte un plan local d'urbanisme si et dans la mesure où elle le juge nécessaire pour l'aménagement urbain. Elle peut ainsi réglementer, par exemple, pour les constructions futures :
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les types d'entreprises autorisées ou interdites
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le nombre d'étages ou les hauteurs maximales des bâtiments en mètres
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les limites de construction pour l'implantation des bâtiments sur le terrain
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les emplacements des garages sur le terrain
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les formes des toits ou les couleurs et matériaux pour la conception des façades
Votre projet de construction n'est autorisé que s'il respecte pleinement les dispositions du plan local d'urbanisme.
Il existe également une procédure réglementée pour l'élaboration ou la modification des plans locaux d'urbanisme, à laquelle les citoyens peuvent participer. Le projet de plan est mis à disposition pour consultation pendant une période déterminée à la mairie ou dans la commune. Si vous avez des suggestions concernant le projet, vous pouvez les soumettre dans le cadre de la procédure. Le conseil municipal décidera ensuite dans quelle mesure les suggestions des citoyens et des autorités spécialisées seront prises en compte.
La procédure se termine par une décision de mise en application. Ensuite, le plan local d'urbanisme devient une réglementation en vigueur.
Zone intérieure
Si un projet de construction se situe à l'intérieur d'une zone urbanisée en continuité, pour laquelle une ville ou une commune n'a pas établi de plan d'urbanisme, on parle alors de zone urbaine intérieure. Les possibilités de construction sont réglementées par l'article 34 de la loi sur l'aménagement du territoire (BauGB).
Ce n'est pas parce qu'une zone est construite qu'elle est automatiquement considérée comme une zone urbaine intérieure au sens de l'article 34 BauGB. Une grande partie des hameaux et petits villages du district d'Oberberg sont des habitats dispersés qui appartiennent à la zone rurale extérieure.
Dans la zone urbaine intérieure, les limites de votre projet de construction sont définies par ce qui existe dans l'environnement. Cela est autorisé si l'utilisation et l'échelle de la construction, ainsi que l'emplacement du bâtiment sur le terrain, s'intègrent dans l'environnement.
Exemples
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Si des bâtiments à deux étages s'y trouvent, vous pouvez également construire un bâtiment à deux étages.
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Si des bâtiments résidentiels s'y trouvent, vous pouvez également y construire une maison d'habitation.
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Si les jardins de devant mesurent entre 3 et 5 m de large, votre maison peut également être construite à une distance de 3 à 5 m de la rue.
Il n'est pas toujours facile de déterminer avec précision les limites fixées par les constructions environnantes. Adressez-vous à vos interlocutrices et interlocuteurs en temps utile, qui se feront un plaisir de vous conseiller à ce sujet.
Zone extérieure
Si la localisation d'un terrain dans le périmètre d'un plan de construction ou dans une zone intérieure confère un droit de construction fondamental, il existe une interdiction générale de construction dans la zone extérieure.
L'espace protégé dans la zone extérieure vise principalement à préserver la nature et le paysage. Par conséquent, une construction ou une modification de l'utilisation d'un bâtiment n'est possible que dans des cas exceptionnels strictement définis.
Dans la zone extérieure, seuls les projets impérativement liés au site peuvent être réalisés, comme par exemple les bâtiments destinés aux exploitations de carrières ou aux entreprises agricoles et forestières. D'autres projets pour des fins résidentielles, des loisirs ou une utilisation commerciale ne peuvent pas être autorisés dans la zone extérieure.
Des exceptions existent pour les bâtiments résidentiels ou commerciaux construits légalement dans le passé, qui peuvent être agrandis avec précaution sous certaines conditions.
Si vous souhaitez modifier ou rénover un tel bâtiment protégé, consultez votre architecte ainsi que vos interlocuteurs pour obtenir des informations sur les conditions requises. Dans ces cas, il est recommandé de vérifier de manière contraignante la faisabilité de votre projet via une demande préalable de construction.
