Mietspiegel 2025
Datenerhebung, Auswertung und technische Umsetzung durch den Gutachterausschuss im Oberbergischen Kreis
Der „Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen“ dient als Richtlinie zur Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten. Er bietet den Mietpartnern eine Orientierungsmöglichkeit, um in eigener Verantwortung die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung, Zustand der Wohnung und des Gebäudes zu vereinbaren. Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem freien, also dem nicht preisgebundenen Wohnungsmarkt.
Die Grundlage für diesen Mietspiegel bildet eine repräsentative Umfrage im Oberbergischen Kreis aus den Jahren 2020 bis 2025. Die hier zugrunde liegenden rund 5100 Datensätze sind Mieten, die in den Jahren 2019 bis 2024 neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen errechnet und erfüllt damit methodisch die Voraussetzungen eines „einfachen Mietspiegels“ nach § 558c des BGB.
Es gehört zu den wesentlichen Merkmalen des Wohnungsmarktes, dass die Mietpreise gleichartiger Wohnungen im Einzelfall erheblich voneinander abweichen. Dies liegt zum einen am individuellen Gestaltungswillen der am freien Wohnungsmarkt handelnden Mietparteien und zum anderen an nicht systematisch fassbaren Unterschieden der Wohnwertmerkmale. Deshalb gilt die Miete einer konkreten Wohnung auch dann als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese Zweidrittelspanne beträgt im Oberbergischen Kreis ±20 % um die durchschnittliche Vergleichsmiete, d. h. ohne Betriebs- und Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung.
Der Mietspiegel in der vorliegenden Form wurde von den Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter im Oberbergischen Kreis als einfacher Mietspiegel anerkannt. Er tritt am 1. Oktober 2025 in Kraft.
Eine Aktualisierung des Mietspiegels erfolgt voraussichtlich alle zwei Jahre (gemäß § 558c Abs. 3 BGB) und ist für den 1. Oktober 2027 geplant.
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Erläuterungen zum Oberbergischen Mietspiegel 2025 für frei finanzierte Wohnungen
Zur Ableitung einer lagetypischen, d. h. einer auf die Adresse bezogenen Miete, sind im Oberbergischen Kreis neben der Zugehörigkeit zu einer der 13 kreisangehörigen Städte oder Gemeinden vier Infrastrukturkriterien maßgebend. Hierzu gehören die jeweiligen geradlinigen Entfernungen zum nächsten Arzt und zum nächsten Supermarkt sowie die Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs (Busse, Bahnen) und die lagetypische Art der vorherrschenden Bebauung.
Der Einfluss weiterer lagebezogener Kriterien wie z. B. Lärm-/Geruchsbelästigung, Höhen-/Tallage oder anderer struktureller, topografischer und soziografischer Besonderheiten konnte nicht systematisch nachgewiesen werden. Werden diese oder weitere Kriterien im Einzelfall als mieterhöhend oder mietmindernd wahrgenommen, so können hierfür entsprechende Zu-/Abschläge im Rahmen der ortsüblichen Mietwertspanne (s. u.) angebracht werden.
Hinsichtlich des Gebäudetyps konnte lediglich für Einfamilienhäuser ein Einfluss auf die Miethöhe nachgewiesen werden. Eine systematische Abhängigkeit der Miethöhe von der Geschosszugehörigkeit einer Wohnung konnte allerdings nicht festgestellt werden. Führt im Einzelfall die Wohnungslage innerhalb des Gebäudes zu einem objektiv erkennbaren Vor-/Nachteil für die Wohnung, so können hierfür entsprechende Zu-/Abschläge im Rahmen der ortsüblichen Mietwertspanne (s. u.) angebracht werden.
Die Berechnung der Wohnungsgröße erfolgt nach der Wohnflächenverordnung, wobei die Flächen von Balkon, Terrasse oder Loggia nur zu 1/4 angerechnet werden.
Wurde die Wohnung nicht oder kaum modernisiert, wird das Originalbaujahr des Gebäudes beibehalten.
Bei umfangreichen Modernisierungen wird ein abweichendes (fiktives) Baujahr berechnet. Dieses kann zuverlässig als Mittelwert aus dem Errichtungs-/Bezugsbaujahr und Modernisierungsjahr bestimmt werden.
Bei Kernsanierungen wird das Sanierungsjahr als abweichendes Baujahr zugrunde gelegt. Unter Kernsanierung versteht man den umfassenden Austausch der Strom-/Wasserleitungen, Fenster, Türen und Sanitäranlagen entsprechend dem jeweils aktuellen Standard, sodass der Sanierungsumfang insgesamt über 75 % der Wohnungssubstanz beträgt.
Die fünf gelisteten Ausstattungsmerkmale wirken unterschiedlich, aber systematisch und zuverlässig auf die Miethöhe. Weitere vorhandene Ausstattungsmerkmale (z. B. Fassadendämmung, Tageslichtbad, WC außerhalb der Wohnung, gefangener Raum) oder ein besonderer Wohnungszustand können jedoch im Einzelfall als Vor-/Nachteile gewertet und durch Zu-/Abschläge im Rahmen der ortsüblichen Mietwertspanne (s. u.) angebracht werden.
Sofern die Heizung vom Mieter eingebaut wurde, gilt die Wohnung als Wohnung ohne Heizung. In diesen Fällen ist die Miete zu reduzieren.
Es gehört zu den wesentlichen Merkmalen des Wohnungsmarktes, dass die Mietpreise gleichartiger Wohnungen im Einzelfall erheblich voneinander abweichen. Dies liegt zum einen am individuellen Gestaltungswillen der am freien Wohnungsmarkt handelnden Mietparteien und zum anderen an nicht systematisch fassbaren Unterschieden der Wohnwertmerkmale. Deshalb gilt die Miete einer konkreten Wohnung im Allgemeinen auch dann als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden. Diese Zweidrittelspanne beträgt im Oberbergischen Kreis ±20 % um die durchschnittliche Vergleichsmiete, d. h. ohne Betriebskosten/Nebenkosten gemäß Betriebskostenverordnung.
Bei einer Erstvermietung ist eine Erhöhung der durchschnittlichen Vergleichsmiete um bis zu 30% üblich.
Mietspiegelumfrage
Helfen Sie mit, den Mietspiegel für den Oberbergischen Kreis aktuell und genau zu halten – Ihre Teilnahme dauert nur wenige Minuten. Alle Angaben sind freiwillig, anonym und werden ausschließlich zur Erstellung des Mietspiegels verwendet.
Mietspiegel Historie
Hier finden Sie die Mietspiegel des Oberbergischen Kreises der vergangenen Jahre. Geben Sie Ihre Adresse ein und berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete auf Grundlage der Bewertungskriterien des jeweiligen Jahres. Dies kann beispielsweise für laufende Mietrechtsverfahren oder rückwirkende Mietprüfungen hilfreich sein.
Weiterführende Informationen
Kontakt
Andreas Nefzger
Geschäftsstelle Gutachterausschuss
Fritz-Kotz-Straße 17a
51674 Wiehl
